加州 ADU 政策更新：2026 现行规则与 2027 新法准备

先区分：已生效规则与刚签署的新法

本页于 2026 年 10 月 3 日核对州立法原文、HCD 手册和城市官方入口。SB 543 与 AB 1154 的相关规则已于 2026 年 1 月 1 日生效。2026 年 9 月 29 日签署的 AB 956 与 SB 1117 为非紧急法案，按通常生效规则于 2027 年 1 月 1 日生效；本次不把它们当作已可用于当前申请的条件。跨年度项目应在提交及缴费前再次核对生效条款与主管机关的执行口径。

审批：15 个工作日检查完整性，不是 15 天拿到许可

Government Code §66317 要求许可机关在收到 ADU 申请后 15 个工作日内书面判断是否完整；不完整时，应列明缺项及补正方式。地块已有单户或多户住宅时，完整申请适用 60 天批准或拒绝的决定期限；与新主屋共同申请、申请人要求延期等情况另有规则。这能让申请节点更清楚，但不包含前期设计、资料补齐、公用设施或施工时间。准备收件回执、完整性通知和逐项回复表，可减少因材料遗漏造成的往返。

费用：750 平方英尺是影响费边界，不是全部费用的免单线

SB 543 对室内可居住面积不超过 750 平方英尺的 ADU，以及不超过 500 平方英尺的 JADU，规定了影响费（impact fees）豁免。超过 750 平方英尺的 ADU 按与主屋面积的比例计收适用影响费。连接费、容量费不属于这里的 impact fee；建筑审图、许可、施工等也不因此全部免除。学校费有单独规则，其中小于 500 平方英尺的计费空间规定不能直接套用 750 平方英尺门槛。比较户型时，请城市、学区与公用事业分别列出费用依据，核实“室内可居住面积”计算后再选择方案。

JADU：独立卫浴会影响自住要求，也会改变改造预算

HCD 对 AB 1154 的说明明确：JADU 与主屋共用卫生设施时仍有业主自住要求；不共用时不要求业主自住。若出租，租期须超过 30 天。独立卫浴可能使使用安排更灵活，但需把排水、通风与空间改造纳入预算。先比较生活需求和改造范围，不把 JADU 简单理解为“更便宜的 ADU”，也不据此预测租金回报。

2027 准备：AB 956 的第二个独立 ADU 机会

AB 956（2026，Chapter 791）将规定条件下、已有或拟建单户住宅地块的独立新建 ADU 数量从一个增加为两个，并调整部分契约与 HOA 限制的适用表述。该项是 2027 年新规则，不是今天每块地都可建两个的保证。若家庭需要两处独立空间，可提前比较出入口、退距、公用设施与院落使用，并分别估算设计和施工投入；增加单元不等于成本或审批时间按比例下降。

2027 准备：SB 1117 对大于 750 平方英尺 ADU 的影响费计算

SB 1117（2026，Chapter 809）规定：同一地块最多两个 ADU 的情形，超过 750 平方英尺的 ADU 适用影响费按与主屋面积的比例，并仅基于超过 750 平方英尺的部分计算；地块有超过两个 ADU 时另有比例规则。例如，符合条件的 900 平方英尺方案涉及的超出部分为 150 平方英尺，这只是计费面积示意，并非费用报价或整体预算下降幅度。实际金额应在新法生效后，依据地方费率、单元数量与计费时点核实；不能为等待可能减免而忽略持有与融资成本。

湾区实际落地：旧金山与 San José 要分别核查

旧金山的 State ADU 路径与普通主屋加建不能混用；SF Planning 的州法 ADU 指引列出适用流程及开发标准。San José 的预批准图纸流程仍要求地块适配、当前规范版本和齐全的现场资料；修改预批准方案可能回到普通审查。预批准不等于免许可，也不能据此声称 ZZA 已是市府预批准供应商。两地均应先确定主管机关，再核对最新清单和收费表；例如 San José 的官方收费页已列出 2026 年 8 月 11 日生效的收费表。

把政策变成可执行的项目比较

第一步，提供邮编、使用目的和现有住宅类型，后续再用地块资料确认辖区，邮编本身不能判断政策适用。第二步，在 ADU、JADU 与主屋加建之间比较空间方案，记录面积算法、独立卫浴及未来用途。第三步，将设计、许可、影响费、学区、公用设施、施工与装修分项列出。第四步，取得完整申请清单、明确每项资料负责人，并保留书面审查节点。ZZA 的项目咨询可围绕这份清单展开；具体交付和专业协作范围在委托前确认。

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